ضوابط ساخت و ساز

ضوابط ساخت و ساز

 محل استقرار ساختمان در زمین:     

محل استقرار ساختمان در شرایط متعارف باید در قسمت شمالی زمین باشد، در موارد استنثنایی مانند وجود درختان قطور و یا شرقی غربی بودن زمین و نظایر آن موضوع با توجه به وضعیت استقرار ساختمان­های مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می­گردد. (19304/ش-14/8/52)

نحوه احداث بنا درشرق، غرب و یا جنوب ملک:

چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار صددرصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را درقسمت شمالی زمین بنا نماید، می­تواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی، شرقی یا غربی و به صورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید، مشروط بر این که:

1- فضای حیاط باقیمانده کمتر از 40 درصد کل زمین نباشد.

2- ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست­انداز بام به هیچ­وجه از 5/3 متر تجاوز ننماید (ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از 70/2 نباشد)

3- چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد.

4- از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و غیره که قانون شهرداری صریحاً ذکر نموده است، ممنوع می­باشد. (34337-20/12/60)

پیش­بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین املاک کمتر از 120 مترمربع

پیش‌بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین در زمین املاک کمتر از 120 مترمربع.

پیش­بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین، در زمین­های کمتر از 120 مترمربع مساحت، به شرطی که حالت تفکیکی نداشته باشد ( جمع کل بنا یک واحد مسکونی باشد) بلامانع است. (7713/410-1/3/62)(به صورت یک واحد مسکونی)

نحوه اقدام درخصوص باقی‌مانده املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری:

چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری که به اداره­کل املاک ابلاغ گردیده، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه 60% زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی، مناسب نمی­باشد، لذا برای این‌گونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را در قبال تسهیلات طبق ضوابط به شهرداری واگذار می­نماید، در صورتی که از 70 مترمربع بیشتر نباشد، با توجه به موقعیت ملک از جهت وضعیت ساختمانی و بناهای مجاور و ابعاد موجود زمین و موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60% تا100%  پروانه ساحتمانی صادر می­گردد. (2137/430/3856- 14/2/61)

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع:

ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین‌های کمتر از یک­صد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین‌های یک منطقه اکثراً به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد، ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت‌هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک‌ها بلامانع می‌باشد. (بند1 صورت‌جلسه 287-2/9/55 ش.هـ)

- ضمن تأکید بر اجرای مفاد بند1 صورت‌جلسه 287 شورای هماهنگی مورخ 3/9/55 به اطلاع می­رساند:

در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن­ها به زیبایی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یک‌صد مترمربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع اعلام می­گردد.

تبصره: در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده­هایی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است. (81014374/810-27/8/81)

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت 60٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می­باشد و پیش­آمدگی بیش از60٪ طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول60٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری  مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (930/410-27/1/64)

لغو مصوبات عدم نیاز به رعایت اصلاحی در  املاک  بر گذرهای تعریضی :

موضوع  نامه شماره 83014265/80 مورخ 14/7/83 معاونت محترم شهرسازی و معماری به شماره پرونده 2582/114 مورخ 14/7/83 درخصوص تقاضای لغو مصوبات بند 4 صورت‌جلسه شماره 30 و بند 2 صورت‌جلسه شماره 32 شورای هماهنگی و باتوجه به این­که طبق مصوبات فوق ساختمان­های مشرف به کوچه­ها و خیابان­های دارای اصلاحی که درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب و یا تعویض سقف و ....می­نمایند تحت شرایطی می­توانند بدون رعایت بر اصلاحی پروانه ساختمانی اخذ نمایند و نظر به این­که صورتجلسات مذکور مربوط به سال 1350 بوده و اعمال آن­ها در حال حاضر به لحاظ ایجاد مسایل ترافیکی، فنی و شهرسازی مشکلات پیچیده و غیرقابل اصلاحی را برای بافت­های قدیمی به وجود آورده و می­آورد خواستار لغو مصوبات فوق­الذکر شده است. بدیهی است کلیه بندهای این مصوبه از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم و روی اورژینال­های طرح تفصیلی و جامع منعکس و کلاً به شهرداری­های مناطق و ادارات ذی­ربط ابلاغ خواهد شد. (بند 10 صورت‌جلسه 374 ک.م.5)

حداکثر پیش­آمدگی مجاز:

حداکثر پیش­آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان­هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته­اند، به میزان 150 سانتی‌متر عمود بر پخ می­باشد. (بند 5 صورت‌جلسه 94 ش.هـ- 1/6/51)

نحوه احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخوردارند، با رعایت60٪ طول و مساحت سند، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش­آمدگی بیش از   60٪ طول تحت زاویه 45 درجه با رعایت 60٪ مساحت (قبل از اصلاحی) مجاز می­باشد. بدیهی است مالکین املاکی که به ازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده­اند، می­بایست پس از اصلاح سند، با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند.

رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می­شوند، الزامی نیست.

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه­‌حل­های ابتکاری انجام گیرد. (13328/5643/420 - 3/4/64 و 1824/420- 14/12/64)

حذف تدریجی پخ­ها در نماهای شهری:

پیرو بخشنامه شماره 12415/83/80 مورخ 22/6/83 و باعنایت به لزوم بهبود سیما و منظر شهری، حذف تدریجی کلیه پخ‌ها در نماهای شهری در برنامه این معاونت قرار گرفته است. در اولین گام با توجه به بند 2 بخشنامه شماره 34337 مورخ 20/12/60 که محل احداث بنا را حداکثر به ارتفاع 5/3 متر در هر قسمت از عرصه ملک مجاز دانسته است که مختص به طبقه همکف می‌باشد و در این خصوص الزامی به رعایت پخ در طبقه همکف نشده است، وجود پخ در ساختمان‌های یک طبقه نمی‌تواند ملاک الزام املاک مجاور دارای درخواست نوسازی و احداث ساختمان چند طبقه به اجرای پخ باشد.

به منظور وحدت‌رویه در کلیه مواردی که ساختمان موجود همسایه مجاور صرفاً یک طبقه می‌باشد الزامی به رعایت پخ در پیشروی طولی مجاز، در قسمت مجاور ساختمان یک طبقه در ساختمان‌های دارای درخواست نوسازی مجاور نمی‌باشد. (41478/86/80 -28/9/86)

لزوم رعایت 60٪ مساحت:

نظر به این که احداث ساختمان به میزان 60٪ و 70٪ و... نسبت به تعداد بر ملک مشکلاتی از نظر ممانعت دید و نور و مزاحمت­های دیگر برای همسایگان مجاور به وجود می­آورد و به همین دلیل درگذشته شکایات متعددی مطرح گردیده است مقرر گردید در کلیه موارد (به استثنای حوزه تجارتی و پلاک­های 3 بر) بایستی درحد 60 درصد احداث بنا گردد. (بند 7 صورت‌جلسه 247)

عدم رعایت پخ 45 درجه:

نظر به این که در هنگام صدور پروانه ساختمانی عدم رعایت پخ 45 درجه مشروط به ارائه رضایتنامه محضری از مالکین پلاک­های مجاور گردیده و این موضوع در عمل معضلات عدیده­ای را جهت مناطق و شهروندان ایجاد نموده، لذا به موجب این بخشنامه فراز اول دستورالعمل شماره 73010110/811- 27/5/73 که ناظر بر اخذ رضایت محضری از همسایگان برای پر کردن پخ در زمان صدور پروانه ساختمان می­باشد بلااثر اعلام می­گردد، بدیهی است فراز پایانی بخشنامه مذکور مبنی بر این که نیازی به اخذ رضایت نامه مجاورین نمی­باشد همچنان به قوت خود باقیست، خاطر نشان می­گردد. (370/م/811 – 10/2/82)

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان­ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوب‌تر از تراکم­های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال، استفاده از تراکم مجاز طرح­های تفصیلی در ارتفاع، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان­های 12 متر و بیشتر بلامانع است. ضمناً احداث زیرزمین با حداکثر سطح مجاز (ملاک عمل فعلی) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود.

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می­گیرند، چنانچه مساحت باقی‌مانده آن­ها کمتراز60٪ مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است. (1823/114- 21/2/74 و 2136/114- 5/4/74)

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع:

در مواردی که مالکین برای استفاده از طبقات بیشتر ساختمان را در سطحی کمتر از حد مجاز احداث می­نمایند، چون با افزایش تعداد طبقات الزاماً باید فضای آزاد بیشتری برای استفاده ساکنین منظور نمایند و اساساً موافقت با افزایش تعداد طبقات بعلت پیش­بینی فضای باز بیشتر بوده، نمی­توان از فضای باز مازاد بر حد مجاز استفاده­های غیر مجاز مانند اختصاص به محل پارکینگ و غیره نمود. (این بند طبق صورت‌جلسه 166 بند 4 ش.هـ و 183 بند 7 ش.هـ اصلاح شده است) (بند 6 صورت‌جلسه 178 ش.هـ-29/3/53)

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد:

در اراضی با تراکم 120٪ احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دوطبقه روی پیلوت و زیرزمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می­باشد. (18568/ش- 10/10/64)

نوسازی املاک  بنای موجود بیش‌تر از تراکم طرح تفصیلی:

براساس بند 2 صورت‌جلسه 218 کمیسیون ماده پنج مورخ 15/10/71 مقرر گردید در مواردی که بنای موجود طبق ضوابط و مقررات جاری احداث گردیده در این گونه موارد درصورتی که مالکین قصد تخریب و نوسازی دارند، پروانه ساختمانی براساس تراکم بنای موجود (منطبق با پروانه یا پایان کار) با سطح اشغال مجاز (زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات صادر گردد. براساس بند 9 مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد. صرفاً ضوابط مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

لذا موضوع در کمیسیون مطرح و مغایرتی مشاهده نگردید و کماکان مصوبه بند 2 صورت‌جلسه شماره 218 کمیسیون ماده پنج ملاک عمل و لازم­الاجراء می­باشد.

1- تجدید ساختمان موجود اعم از این که در قسمتی و یا تمام آن استفاده تجارتی به عمل آید تا حد تراکم ساختمانی مجاز پیش­بینی شده در طرح تفصیلی امکان­پذیر می­باشد ولی اگر تراکم ساختمان موجود کمتر از تراکم ساختمانی پیشنهادی طرح تفصیلی باشد، صدور اجازه تجدید بنا در همان حد ساختمان موجود مقدور است.

2- اگر در باقی‌مانده ملک ساختمانی موجود نباشد، احداث ساختمان جدید امکان­پذیر نیست و درصورت وجود ساختمان قدیمی، تجدیدبنا در حد تراکم و وضعیت حالیه ساختمان و حداکثر تا تراکم مجاز طرح تفصیلی مربوطه بلامانع است.

3- در پلاکی که تجدید ساختمان مغازه­های موجود آن درخواست شده، به جز آنچه موجود است، اعم از تجارتی و غیر آن، صدور اجازه ایجاد هرگونه اضافات چه در سطح و چه در ارتفاع مجاز نمی­باشد مگر آن که مالک مغازه­ها را تخریب و مطابق ضوابط نقشه تفصیلی مربوطه اقدام به احداث ساختمان نماید. (صورت‌جلسه شماره 8/51- 15/9/51 شورای‌عالی شهرتهران)

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا:

برای زمین­هایی که در شیب زیاد، حدود بیست درصد، قرارداد، باید به یکی از دو ترتیب زیر عمل شود.

الف- با درنظر گرفتن شیب طبیعی زمین تراس بندی و واحدهای مسکونی درحد مجاز به همین ترتیب احداث شود.

ب- مالک طرح قابل قبولی ارائه نماید که به شیب طبیعی زمین لطمه وارد نیاید و ضمن حفظ زیبایی و هماهنگی، تراکم مجاز نیز رعایت شود. (بند 2 صورت‌جلسه 292 ش.هـ- 8/10/55)

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار:

زیرزمین از نظر ضوابط و مقررات شهرسازی طبقه­ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پایین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر نباشد.

بدین ترتیب زیرزمین­هایی که دارای شرایط فوق بوده ولی به علت شیب طبیعی زمین از حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد خلاف محسوب نمی­گردد. (160734/811 - 18/10/68)

عدم احداث ساختمان­های مجزا:

هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیکی این بوده که این زمین­ها مجدداً به قطعات تفکیک شده اجازه احداث ساختمان­های مجزا صادر نگردد، مگر به صورت آپارتمان که بعداً زمین آن قابل تفکیک نباشد.

همین ضوابط در مورد قطعاتی که طبق مقررات قابل تفکیک هستند نیز مرعی می­باشد. (بند 3 صورت‌جلسه 279ش.هـ- 7/7/55)

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:

مقرر گردید: اگر در پلاکی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی قرار گرفته مغازه­ای موجود و مالک تقاضای احداث ساختمان مسکونی در فضای باز ساختمان با حفظ مغازه­های موجود داشته باشد، انجام درخواست وی در صورتی که هیچگونه تغییری در مغازه ایجاد نشود و بعلاوه مساحت زیربنای مساحت زیربنای مغازه جزء درصد تراکم محاسبه شود، بلامانع است. (بند7 صورت‌جلسه 84 ش.هـ - 22/3/81)

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم:

 باتوجه به نیاز مجتمع­های مسکونی آپارتمانی به ورودی مناسب و سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان، سطح زیربنای فضاهای فوق­الذکر که در طبقه همکف منظور می­گردد، در تراکم منظور نگردیده و صرفاً جزء زیربنای ساختمان محاسبه می­گردد. بدیهی است موارد مذکور جزء مشاعات ساختمان بوده و غیرقابل تفکیک خواهد بود. (73018271/80- 24/9/73)

سطوح جزء تراکم:

تمام سطوح ساختمان اعم از زیرزمین و روی آن اگر به استفاده مجاز منطقه (مسکونی، تجارتی و غیره) اختصاص یابد جز تراکم محسوب شود به غیر آن که نیمی از زیرزمین از کف معبر و یا شیب طبیعی زمین پایین­تر است نمی­توان آن را جز تراکم محسوب ننمود مگر آن که در پروانه زیرزمین برای استفاده انبار طبقات، پارکینگ و یا تاسیسات منظور شود. (بند 1 صورت‌جلسه 283 ش.هـ - 1/8/55)

ارائه تسهیلات به شهروندان و بهبود فضاهای عمومی:

به منظور ارتقاء کیفی ساخت و ساز شهری و در راستای تسهیلات برای شهروندان و بهبود فضاهای عمومی در ساختمانهای مسکونی و پیرو بند 10 صورتجلسه 360 کمیسیون ماده پنج موارد زیر ،جهت ایجاد وحدت رویه اعلام تا از تاریخ ابلاغ ، مورد عمل قرار گیرد .

1- احداث پیلوت جهت استفاده وتامین پارکینگ مورد نیاز، هال ورودی (لابی) بازی بچه ها ،اطاق نگهبانی (حداکثر بمساحت دوازده متر مربع ) و محلی برای جلسات هیئت مدیره در مجتمع های شش واحدی و بیشتر (به مساحت حداکثر 30 متر مربع) بلامانع است و در صورت عدم احداث زیرزمین احداث موتورخانه و تاسیسات (حداکثر به مساحت سی متر مربع ) و انباری (به تعداد واحدهای مسکونی هر یک به مساحت حداکثر 6 متر مربع) مجاز می‌باشد  .

2- احداث زیرزمین یا زیرزمین‌ها، جهت استفاده پارکینگ، موتورخانه و تاسیسات، انباری، سرویس بهداشتی، سرایداری جهت مجتمع‌های شش واحدی و بیشتر حداکثر به مساحت 40 متر مربع بلامانع است .

3- کلیه مشاعات از قبیل راهرو، راه پله، آسانسور، هال ورودی (لابی) و نورگیرها (با ابعاد و مساحت منطبق بر ضوابط) فضای ورزشی، (منحصرأ جهت استفاده ساکنین)، ضخامت دیوارها و ستونها (حداکثر در حد ده درصد تراکم ملاک عمل) جزء زیربنای مفید و تراکم مبنا محسوب نمی گردد .

4- جهت امکان استفاده از تسهیلات فوق احداث بنا در تراکم پایه (120% و کمتر) حداکثر سه طبقه روی زیرزمین و یا سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین، و در تراکم 180% (صرفاً املاک مشمول مصوبه اصلاحی جایگزین صورتجلسه 329 مورخ 18/1/82 شورای­عالی شهرسازی و معماری) چهار طبقه روی زیرزمین و یا چهار طبقه روی پیلوت و زیرزمین بلامانع است .

5- مستحدثات مندرج در بندهای 1و2 ،مشمول عوارض زیربنا طبق مفاد بخشنامه شماره 8352/10 مورخ 18/2/69 بوده و عوارض دیگری به آنها تعلق نمی گیرد .

6- رعایت ابعاد راه پله،راهرو و آسانسور بر اساس مبحث سوم و پانزدهم مقررات ملی ساختمان که طی بخشنامه های شماره 81009501/80 مورخ 11/6/81  و 76020165/80 مورخ 21/12/76  ابلاغ گردیده است الزامی است .

7- رعایت سطح اشغال ، حداکثر 60% مساحت قطعه طبق سند در کلیه طبقات مسکونی الزامی است .

8- کلیه بخشنامه ها و دستورالعملهای مغایر مفاد این بخشنامه ملغی اعلام می‌گردد .(82011913/80 – 13/7/82) و (بند 5 با توجه به مصوبه جلسه شصت و ششم شورای اسلامی شهر تهران مورخ 9/10/86 اصلاح شده است.)

وضعیت داخلی ساختمان­ها:

1- کلیه اتاق­های قابل سکونت باید دارای نور مستقیم کافی و هوای آزاد بوده و سطح هر اتاق مسکونی دست کم 5/7 مترمربع باشد، مشروط بر این که حجم اتاق در هیچ حال کمتر از 5/22 مترمکعب نباشد

2- سطح پنجره­های هر اتاق مسکونی باید دست کم مساوی یک هشتم سطح آن باشد.

3- ارتفاع اشکوب اول از کف تا زیر سقف دست کم سه متر بوده و ارتفاع اشکوب­های دیگر از کف تا زیر سقف نباید از 80/2 متر کمتر باشد.

تبصره – ارتفاع گاراژ شامل این ماده نخواهد بود.

4- قسمت­های مسکونی ساختمان و زیرزمین باید به طور کلی در مقابل رطوبت عایق­سازی شده باشد.

5- گرمابه و سرویس بهداشتی در داخل ساختمان باید مستقیماً از خارج نور و هوا گرفته و از لحاظ وسائل بهداشت از قبیل سیفون و هواکش کامل باشد به علاوه هواکش هر سرویس بهداشتی یا هواکش گرمابه باید هرکدام مستقل باشد.

6- حداقل ابعاد سرویس بهداشتی و گرمابه و دوش به طریق زیر خواهد بود.

الف- سطح سرویس بهداشتی 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

ب- سطح گرمابه 5/1× 2 متر ارتفاع 30/2 متر.

ج- سطح دوش 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

تبصره – اندازه سربینه جزء گرمابه نبوده  و جداگانه منظور خواهد شد.

7- سقف گرمابه و سرویس بهداشتی باید طوری فرش و عایق شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن­ها باقی نماند.

8- آشپزخانه باید دارای نور و هوای کافی بوده و کف آن عایق و قابل شست‌وشو باشد پاشیر و محل ظرف­شویی و کلیه لوله­های فاضلاب باید دارای سیفون باشند.

9- چاه­های سرویس بهداشتی و گرمابه و آشپزخانه باید دارای هواکش مستقل و به­علاوه باید چاه سرویس بهداشتی و گرمابه از چاه آشپزخانه مستقل باشد.

10- دودکش باید با مصالح بنایی ساخته شده و دست کم 70 سانتیمتر از روی بام بالاتر باشد و در مورد بام­های شیروانی سر دودکش نباید از تیغه فوقانی شیروانی پایین­تر باشد فاصله دودکش نیز نباید از نمای ساختمان کمتر از یکمتر باشد.

11- هیچ‌کدام از دودکش­های یک ساختمان نباید به یکدیگر مربوط باشند.

12- مقطع داخل هر دودکش باید دست کم 20 × 20 سانتیمتر بوده و زاویه آن نیز با سطح افق دست کم 60 درجه باشد.

13- هر دودکش باید دست کم از تیرهای چوبی ساختمان 25 سانتیمتر فاصله داشته باشد.

14- سرسرا و محل پلکان و راه­روها باید به حد کفایت روشن و دارای هوای مستقیم باشد.

15- ارتفاع پله­های اصلی ساختمان نباید از 20 سانتیمتر تجاوز نماید و عرض هر پله باید دست کم بیست و هفت سانتیمتر و طول آن دست کم یک متر باشد.

16- ارتفاع کف هر پله تا زیر سقف نباید از 20/2 متر کمتر باشد.

17- عرض پاگرد پله­های اصلی هر ساختمان باید دست کم یک متر باشد.

18- کلیه قسمت­های ساختمان که تشکیل پرتگاه می­دهند باید به وسیله جان پناه یا نرده محافظت گردند، ارتفاع جان پناه یا نرده نامبرده نباید از 80 سانتیمتر کمتر باشد.

19- مغازه­هایی که مخصوص فروش خواربار فاسد شدنی است باید طوری ساخته شود که همیشه هوای آزاد در آن­ها گردش نماید.

20- کف مغازه­های خواربار فروشی باید طوری فرش و عایق­سازی شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن باقی نماند و به وسیله سیفون به چاهی مربوط باشد.

21- کلیه انبارهای مغازه­های خواربارفروشی نیز مشمول شرایط شماره 19 خواهد بود.

22- دیوارهای داخلی مغازه­های گوشت­فروشی باید علاوه بر آنچه که در شماره­های 19 و 20 گفته شده همچنین دیوارهای انبار این مغازه­ها به وسیله کاشی­های چسب بهم تا ارتفاع 5/2 متر از کف زمین پوشیده باشد. فاصله هر اتاق مسکونی تا دیوار مقابل لااقل مساوی باشد با ارتفاع ساختمان و پهنای دو متر مشروط براینکه طول دید نامبرده در هیچ حال از ده متر کمتر نباشد فاصله­ نمای دیگر ساختمان تا دیوار مقابل لااقل دو متر خواهد بود.

23- مالکین موظف هستند که از دو باب مغازه به بالا برای هر ده باب مغازه یک سرویس بهداشتی برای استفاده مستأجرین بسازند.

تبصره – مالکین هر چند باب مغازه مجاور هم می­توانند مشترکاً برای هر ده باب مغازه یک سرویس بهداشتی بسازند.

تسهیلات مربوط به حیاط خلوت و راه پله:

جهت تسهیل در امور مراجعین و افزایش سطح مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره­‌وری بیشتر از ساختمان­های احداثی که صرفاً به صورت مسکونی می­باشد مقررات ذیل ملاک عمل است.

(بندهای 1 و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 15/4/67 مبنی بر عدم محاسبه سطوح راه پله و سطوح حیاط خلوت و همچنین 10٪ مساحت دیوارها (در پلاک­های با مساحت کمتر از 330 مترمربع) در ساختمان­های مسکونی لغو و کان لم یکن اعلام می­گردد.

بدیهی است ضوابط مربوط به نورگیری آشپزخانه بیش از 3٪ مساحت زمین و نورگیری اتاق­های اصلی بیش از 6٪ مساحت زمین و کلاً حیاط خلوت­ها با مساحت 25 مترمربع و بیشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، کماکان جزء تراکم محاسبه نمی­گردند.) (810010162/80- 30/5/81)

بند 3- ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر به شرط استفاده جهت پارکینگ بلامانع است و درصورتی که زیرزمین احداث نگردد ارتفاع اولیه تا 60/2 متر به شرط اینکه سطح فونداسیون تا 60 سانتی‌متر پایین­تر از گذر باشد، بلامانع است.

بند 4- در صورتی که پروانه ساختمانی، جهت احداث پیلوت و زیرزمین تواماً صادر شود، ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر بلامانع بوده و در این حالت به جهت لوله­کشی­های مورد لزوم ارتفاع اولیه زیرزمین به شرط استفاده براساس پروانه تا 3 متر و ارتفاع تمام شده 60/2 متر بلامانع است.

تبصره:

ارتفاع تمام شده اتاق تاسیسات در زیرزمین تا 3 متر بلامانع است.

بند 5- فاصله داخل به داخل ستون­ها جهت پارک دو اتومبیل حداقل 50/4 متر با مانوراصلی 5 متر (محور تا محور ستون) بلامانع است.

بند 6- احداث بنا جهت سرایداری (به صورت مشاع و غیرقابل تفکیک) به مساحت 40 مترمربع در صورت دارا بودن شرایط بهداشتی فقط در زیرزمین و بدون احتساب در تراکم در ساختمان­هائی که تعداد واحدهای مسکونی آن 6 واحد بیشتر می­باشد بلامانع است.

بند 7- به منظور تعبیه نور زیرزمین در پلاک­هائی که پیلوت و زیرزمین تواماً احداث خواهد شد ایجاد شیب معکوس جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز (90 سانتیمتر) بلامانع می­باشد. (10232/10- 15/4/67 و بند یک صورت‌جلسه 200 ک.م.5)

ضوابط حیاط خلوت­ها:

1- حیاط خلوت­هایی که برای تأمین نور اتاق­های اصلی ساختمان، مانند نشیمن، نهارخوری، خواب و غیره پیش‌بینی می‌گردد، می‌بایستی دارای حداقل مساحت 12 مترمربع با حداقل 3 متر عرض بوده و برای زمین‌های کمتر از 200 مترمربع 6% مساحت زمین کافی است.

2- حیاط خلوت‌هایی که برای تامین نور آشپزخانه و یا انبار، به مساحت بیشتر از 6 مترمربع پیش‌بینی می‌شود با حداقل عرض 2 متر بوده و برای زمین‌های کمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمین کافی است.

3- مساحت و ابعاد حیاط خلوت‌هایی که در فوق آمده، برای ساختمان‌های معمولی با ارتفاع 5 طبقه می‌باشد.

4- در صورت پیش‌بینی حیاط خلوت در شمال پلاک‌های شمالی، حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود، برای زمین‌های کمتر از 200 مترمربع، حداقل عرض 2 متر می‌باشد.

5- در مواردی که اتاق‌های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره آن‌ها از هم، نباید کمتر از 6 متر باشد.

6- در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن‌ها از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل آن‌ها از هم نبایستی کمتر از 4 متر باشد.

7- مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان‌های تا 6 طبقه از کف ملاک عمل بوده و جهت ساختمان‌های بیش از 6 طبقه بایستی نورگیری اتاق‌ها، به صورت منطقی پیش‌بینی شده، به نحوی که مورد قبول شورای معماری منطقه باشد. (کتابچه ضوابط سال1367)

محاسبه سطوح راه‌پله و حیاط خلوت در ساختمان‌های مسکونی:

بدینوسیله بندهای1و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 1/4/67 مبنی بر عدم محاسبه سطوح راه‌پله و سطوح حیاط خلوت و همچنین 10% مساحت دیوارها (در پلاک‌های با مساحت کمتر از 330 مترمربع) در ساختمان‌های مسکونی لغو و کان‌لم یکن اعلام می‌گردد.

بدیهی است ضوابط مربوط به نورگیری آشپزخانه بیش از 3% مساحت زمین و نورگیری اطلاق‌های اصلی بیش از 6% مساحت زمین و کلاً حیاط خلوت‌ها با مساحت 25 مترمربع و بیشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، کماکان جزء تراکم محاسبه نمی‌گردند.

شایان ذکر است پروانه‌های ساختمانی که قبل از ابلاغ این بخشنامه صادر گردیده، ضوابط و مقررات گذشته همچنان در مورد آن‌ها ملاک عمل است.

(81008862/80 - 30/5/81)

محاسبه زیربنای نورگیرها:

نورگیرهایی که شرایط ذیل را دارا باشند، در صورت رعایت مفاد بند 4 بخشنامه (82011913/80-13/7/82) و رعایت سایر ضوابط و مقررات مربوط به تعبیه نورگیرها در واحدهای مسکونی، جزء زیربنا محسوب نمی‌گردند.

1- نورگیر اتاق‌های اصلی مانند اتاق خواب و پذیرایی با مساحت 12 مترمربع، با حداقل عرض 3 متر.

1-2- نورگیر آشپزخانه با مساحت 6 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.

1-3- نورگیر سراسری در پلاک‌های شمالی با مساحت کمتر از 200 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.

بدیهی است نورگیر اتاق‌های اصلی که مساحت آن بیشتر از 6% مساحت زمین و همچنین نورگیر آشپزخانه که مساحت آن از 3% مساحت زمین بیشتر باشد نیز کماکان جزء زیربنا محسوب نمی‌گردد. (82019705/80 – 5/11/82)

وحدت رویه در پیشروی طولی ساختمان:

الف: پیشروی طولی

1- میزان پیشروی طولی ساختمان، در املاک واقع در محدوده شهر تهران 60 درصد طول زمین قبل از اصلاحی، مجاز می‌باشد.

2- به منظور هماهنگی با ساختمان‌های مجاور و ارتقاء کیفی طراحی پیشروی طولی ساختمان حداکثر به میزان 2 متر مازاد بر 60% طول مجاز، بلامانع می‌باشد.

تبصره 1- در صورتی که در ساختمان مجاور، پخ 45 درجه رعایت شده باشد، اجرای پخ در ملک مورد تقاضا نیز الزامی و در سایر موارد رعایت پخ ضروری نمی‌باشد. در ضمن حذف پخ‌های موجود املاک مجاور هم، مشروط به توافق مالکین و اخذ مجوزهای لازم به صورت همزمان، با رعایت مسائل فنی بلامانع می‌باشد.

تبصره 2- باتوجه به حقوق همسایگی و رعایت منظر شهری و اصول معماری و شهرسازی، در مواردی که زمین از شکل منظمی برخوردار نمی‌باشد، موضوع در شورای معماری منطقه مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.

3- احداث بنا براساس بند 2 و تبصره‌های آن به شرطی مقدور است که 60 درصد مساحت زمین قبل از اصلاحی رعایت شود.

4- رعایت مفاد بند 3 برای اراضی و املاکی که مساحت آن‌ها پس از رعایت بر اصلاحی 200 مترمربع و کمتر باشد، الزامی نیست.

تبصره – اگر اراضی و املاک کمتر از 200 مترمربع با یکدیگر تجمیع شده و مساحت حاصل از تجیمع، بیش از 200 مترمربع باشد، از مزایای مندرج در بند 4 برخوردار می‌باشد.

5- شهرک‌ها و مجموعه‌های مسکونی دارای مصوبات موردی از شمول بندهای فوق‌الذکر، مستثنی می‌باشند.

ب: نورگیرها

1- در املاک با مساحت عرصه بیشتر از 200 مترمربع (پس از رعایت اصلاحی)، حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی 12 مترمربع با حداقل عرض 3 متر و جهت آشپزخانه 6 مترمربع با حداقل عرض 2 متر تعیین می‌گردد.

2- در املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) حداقل مساحت قابل قبول نورگیر اتاق‌های اصلی 6% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی)‌با حداقل فاصله 2 متر از پلاک مجاور تعیین می‌گردد.

تبصره – ابعاد و مساحت نورگیرهای فوق‌الذکر، حداقل نورگیر بهداشتی بوده که رعایت آن‌ها در اجراء الزامی و از اصول اساسی شهرسازی تلقی می‌گردد.

3- در مواردی که اتاق‌های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند فاصله پنجره آن‌ها از هم، نباید کمتر از 6 متر باشد و در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن‌ها از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل آن‌ها از هم نبایستی کمتر از 4 متر باشد.

ضوابط و مقررات ساختمان سازی

4- این دستورالعمل صرفاً جهت ساختمان‌های حداکثر تا 5 طبقه مسکونی ملاک می‌باشد.

با ابلاغ این دستورالعمل سایر بخشنامه‌های مربوط به پیشروی طولی و احداث نورگیر در ساختمان‌ها، ملغی اعلام می‌گردد. (83012415/80-22/6/83)

ضوابط بالکن‌ها:

1- احداث پیش‌آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر مقدور نمی‌باشد.

2- احداث پیش‌آمدگی در خیابان‌های 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتی‌متر و برای خیابان‌20 متر به بالا به عرض 120 سانتی‌متر مجاز می‌باشد.

3- ارتفاع پیش‌آمدگی نسبت به کف پیاده‌رو، نباید از 5/3 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد.

4- پیش‌آمدگی ساختمان در همکف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45 درجه، حداکثر به میزان 2 متر بلامانع است (رعایت 60% مساحت الزامی است.)

5- پیش‌آمدگی روی پخ دوگذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 5/3 متر ارتفاع از کف پیاده‌رو بلامانع است.

6- طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش‌آمدگی‌ها در داخل فضای باز به قرار زیر است:

الف- پیش‌آمدگی آخرین سقف ساختمان، به عنوان باران گیر، جزء زیربنا محسوب نمی‌گردد.

ب- بالکن‌ها و تراس‌های مسقف، تا عمق 3 متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌گردد، بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زیربنا محسوب می‌گردد.

ج- در صورتی که پیش‌آمدگی سه طرف بسته باشد، دوسوم مساحت آن جزء زیربنا محاسبه می‌گردد.

7- پیش‌بینی بالکن در حد مجاز (اعم از بسته و باز) در داخل پلاک مشروط بر این که از حدود پلاک و به معبر تجاوز نشود بلامانع است

تراکم­های مسکونی:

در تراکم­های ساختمانی مسکونی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به شرح ذیل تجدیدنظر به عمل آمده است و موافقت وزارت مسکن و شهرسازی به شماره 8786/1 مورخ 27/12/63 نسبت به آن تحصیل شده است.

1- در مناطق 1 و2 گذربندی سه­گانه از محور خیابان­های انقلاب و آزادی به سمت شمال در داخل محدوده 5 ساله خدمات شهری، به جای تراکم­های 200 درصد به بالا که در طرح جامع و تفصیلی پیش­بینی شده تراکم ساختمانی 180% ملاک عمل خواهد بود و در سایر قسمت­های محدوده 5 ساله که دارای تراکم 200 درصد و به بالا می­باشد، به علت تراکم جمعیت و عدم کفایت شبکه و خدمات شهری، تراکم ساختمانی 120 درصد ملاک عمل است.

2- قسمت­هایی از محدوده 5 ساله که دارای تراکم ساختمانی 100 درصد می­باشد، تراکم ساختمانی 120 درصد جایگزین آن شده است.

3- در مناطق مسکونی محدوده آزاد شده که در طرح جامع دارای تراکم­های کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد می­باشد تراکم 120 درصد ملاک عمل خواهد بود. (114/420-2/2/64)

تراکم کاربردی اداری:

در خصوص هماهنگی تراکم مجاز در کاربری اداری موضوع صورت‌جلسه متمم 284 شورای طرح و بررسی و بند یک صورت‌جلسه 46 در کمیسیون مطرح و مقرر گردید که تراکم کاربری­های اداری قید شده در صورت‌جلسه شماره 46 این کمیسیون 120% در نظر گرفته شود.

بدیهی است مراتب بالا از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم بر روی اورژینال­های طرح تفصیلی منعکس و کلاً به شهرداری­های منطقه و ادارات ذی‌ربط جهت اجرا، ابلاغ خواهد شد. (بند7 صورت‌جلسه62 ک.م.5- 17/7/62)

تراکم جایگزین تجاری منتفی شده:

پیرو بند 34 صورت‌جلسه 166 کمیسیون ماده پنج، در مورد تراکم ساختمانی کاربری­های تجـاری منتفی شده طـرح­های تفصـیلی، مراتب ذیل ابلاغ شده است:

الف – در صورتی که اراضی و املاک مجاور کاربری­های تجاری منتفی شده، کلاً مسکونی با تراکم 180 درصد باشد، تراکم مسکونی (ساختمانی) پلاک­های واقع در کاربری ذون تجاری مورد بحث 180 درصد تعیین می­گردد.

ب – در سایر موارد تراکم مسکونی (ساختمانی) واقع در کاربری ذون تجاری منتفی شده 120 درصد خواهد بود. (73018273/812-24/9/73)

ضـــوابـــط تکمیلی نورگیرها:

1. توضیح نحوه ساخت ساختمانها و لزوم وجود نورگیرها جهت تامین نور بهداشتی فضاهای داخلی ساختمانها.
2. در ساختمانهای مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استاندارد تعیین شده ذیل کمتر نگردد، سطح آنها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی شود.
3. استانداردهای قابل قبول پاسیو برای ساختمانهای مسکونی و حداکثر تا 5 طبقه مسکونی:

الف) برای املاک با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر( پس از اصلاحی):

-          حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی ( خواب- هال و پذیرایی- نشیمن) : 12 متر مربع با حداقل عرض 3 متر.

-          حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت آشپزخانه 6 متر مربع با حداقل عرض 2 متر.

ب) برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع( پس از رعایت اصلاحی):

- حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی 6% مساحت عرصه(پس از اصلاحی)

- حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه(پس از اصلاحی)

تذکر: در هر دو حالت فوق حداقل عرض نورگیر باید 2 متر باشد.( حداقل 2 متر از پلاک مجاور)

4. در مجتمعهای مسکونی( دارای بیش از دو واحد مسکونی) و حداکثر تا 6 طبقه از کف:

-          چنانچه اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از یکدیگر، حداقل باید 6 متر باشد.

-          چنانچه آشپزخانه و اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از یکدیگر، حداقل 4 متر باشد.

5. فضاهایی که جهت تهویه و نوردهی ( برای سرویسهای بهداشتی) و یا عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر و غیره، تعبیه می گردند و فاقد ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد می باشند و به عنوان داکت محسوب می گردند، مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور می گردد.
6. برای ساختمانها و مجتمعهای غیر مسکونی ( از قبیل تجاری- اداری و ...)، در صورتیکه مساحت نورگیر طراحی شده، 25 متر مربع یا بیشتر باشد جزء زیر بنا و تراکم محسوب نمی گردد.
7. در مواردی که نورگیرها در کنار ملک طراحی شده و در مجاورت درز انقطاع قرار می گیرند عرض ملاک عمل آنها جهت تعیین حداقل های 2 و 3  متر از مجاورت دیوار همسایه در نظر گرفته می شود.

*( درز انقطاع استاندارد نیز جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی گردد.)

8. فضاهای روبازی که به گذر یا حیاط مشرف می باشند حد مساحت و ابعادی ندارند، با هر ابعادی که طراحی شوند مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور نمی گردد.

* البته چنانچه در طرفین اینگونه نورگیرها واحدهای مستقل مسکونی احداث گردند رعایت ضوابط حداقل    فاصله از یکدیگر الزامی است.

9. در صورت احداث بالکن داخل پاسیو، حداقل فاصله لازم ، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن مقابل، ملاک عمل است.

10.   در بناهایی که پنجره های آنها بر اساس ضوابط و مقررات جاری طراحی و تعبیه شده و از طریق نورگیر یا حیاط خلوت مشرف به حیاط همسایگان می باشند( مثل نورگیرهایی که در شمال پلاکهای شمالی طراحی می شوند) براساس مصوبه دویست و شصت و نهم شورای اسلامی شهر، استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع یکصد و هفتاد سانتی متر(70/1 متر) مجاز نبوده و مالکین ملزم به استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع 107 سانتی متری می باشند و استفاده از شیشه های معمولی و یا پنجره بازشو فقط ارتفاع 70/1 سانتی متر به بالا مجاز می باشد.

      ثانیاً حداکثر ارتفاع دیوار نورگیر با مصالح اساسی 3 متر است  و مابقی ارتفاع باید با مصالح غیر                   اساسی و سبک ( نبشی- شیشه و ...) رفع مشرفیت گردد.

11. نورگیری زیر زمین ها:

زیر زمین به طبقه ای از ساختمان گفته می شود که بیش از نیمی از ارتفاع آن پایین تر از تراز کف گذر یا گذرهای اصلی باشد و ارتفاع سقف آن ( کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر یا گذر اصلی بالاتر باشد، بنابراین پس از کسر ضخامت سقف، حداکثر میزان نورگیری زیر زمین از کف گذر، 90 سانتی متر است.

* در زمین هایی که دارای شیب می باشند و ارتفاع مجاز سقف زیرزمین از کف گذر اصلی رعایت شده ولی به علت شیب طبیعی زمین ارتفاع نورگیری آنها، نسبت به حیاط یا گذر فرعی مشرف به ملک، بیش از حد مجاز شده باشد، به شرطی که نوع استفاده از آن مجاز باشد، تخلف محسوب نمی گردد.      

نحوه مترکشی و محاسبه زیربنا :

منظور از سطح زیربنای هر طبقه، کل مساحت بنای آن طبقه با احتساب سطح اشغال شده توسط دیوارها، راه پله ها و داکتها می باشد. به عبارت دیگر مترکشی پشت تا پشت دیوارها انجام می گردد.

فقط در خصوص بالکن ها و به جهت تشویق مردم جهت احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمانهای مسکونی مساحت بالکن های مسقف تا عمق 3 متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می گردد:

بالکن

بالکن سه طرف باز (2/1 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود)

بالکن سه طرف بسته (3/2 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود)

 

* چنانچه عمق بالکن بیش از 3 متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنا محسوب می گردد.

* نحوه محاسبه بالکن ها توسط اداره ثبت با نحوه محاسبات شهرداری متفات است و ثبت در هر صورت کل مساحت بالکن را جزء زیر بنا محسوب می نماید.

* نحوه محاسبه مساحت راه پله بصورت ذیل می باشد:

ملک غیر

ملک غیر

ملک غیر

مساحت راه پله آکس به آکس دیوارها محاسبه می شود.

ملک غیر

ملک غیر

آکس

آکس

پشت

پشت

ملک غیر

مساحت راه پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوارهای داخلی محاسبه می گردد.

 

ضـــوابـــط پارکینـــگ:

1. تامین پارکینگ در 40% فضای باز (طی سالهای 69-67) و لغو بعدی آن

2. تامین پارکینگ در فضای باز مازاد 40%

3. آخرین بخشنامه ملاک عمل در خصوص پارکینگ، بخشنامه مرداد ماه 84 است که با شکل همراه است.

4. بحث پارکینگها در اینجا صرفاً پارکینگهای معمولی است مبحث پارکینگهای طبقاتی بحث متفاوتی است که مجدداً ضوابط آنرا تهیه و جهت تصویب به کمیسون ماده پنج فرستاده ایم. (شیب مجاز 12-11%)

5. پیش بینی در ورودی پارکینگ از داخل پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.

6. حداقل عرض درب ورودی قابل قبول برای پارکینگهای با تعداد کمتر از 25 واحد 3 متر می باشد، لکن در ساختمانهای قدیمی و به جهت ایجاد تسهیلات تامین پارکینگ تا 60/2 متر نیز پذیرفته ایم.

7. حداقل عرض درب ورودی پارکینگهای بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع که دارای یک رمپ ورودی هستند 5 متر قابل قبول است.

8. حداقل عرض مفید شیب رامپ دسترسی اتومبیل به پارکینگ در پارکینگهای کمتر از 25 واحد حداقل 5/3 متر و در پارکنیگهای بیش از 25 واحد، 5 متر است مگر اینکه دو راه ورود و خروج هر یک به عرض 5/3 متر پیش بینی شود.

9. از هر گذر ماشین رو فقط یک در ورودی پارکینگ مجاز است بجز در زمین های با بر بیش از 20 متر که دو درب بلامانع است.

10. برای املاک دارای چند بر از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم ترددتر (کم عرض تر) را پیشنهاد می کنیم.

11. حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ معمولی جهت عدم سرگیری 80/1 متر.

12. حداکثر ارتفاع پارکینگ در پیلوت 40/2 متر و در زیرزمین 60/2 متر.

13. حداکثر درصد شیب رامپ جهت تردد اتومبیل، 15% می باشد. تعریف شیب:

عبارتست از نسبت اختلاف ارتفاع میان دو نقطه ابتدایی و انتهایی به فاصله افقی دو نقطه (به عبارت دیگر درهر یک متر طول چقدر تغییر ارتفاع داریم).

14. در شیبهای قوس دار، شعاع گردش رامپ حداقل 5/6 متر ملاک عمل می باشد (آکس رامپ)(مرکز قوس داخل حدود ملک باید قرار گیرد).

15. فضای لازم جهت یک واحد پارکینگ در فضای باز مازاد 40% بشرط امکان مانور، 15 متر مربع است.

مشروط بر اینکه این فضا در حریم خطوط انتقال برق فشار قوی نباشد تامین پارکینگ مقدور است.

16. از مجموع کل پارکینگهای مورد نیاز، فقط یک واحد به صورت مزاحم یک واحد دیگر، آنهم صرفاً در ساختمانهای مسکونی قابل پذیرش است (در زیرزمین – پیلوت یا مازاد فضای باز 40%).

17. مانور اتومبیل از دهنه آکس به آکس (3 به 5) یا (5 به 3) قابل قبول است.

18. فضای قابل قبول جهت ایست یک واحد پارکینگ عادی داخل به داخل 5/2 * 5 مترمربع می باشد

* دو تا کنار هم عرض 5/4 متر داخل به داخل

19. دقت شود طول و عرض لازم جهت ایست اتومبیلها را همواره داخل به داخل دیوارها یا ستونها مترکشی و محاسبه می کنیم.

20. عرض لازم جهت ایست یک واحد پارکینگ ویژه معلولین 5/3 متر است.

دو تا کنار هم 5/6 متر

سه تا کنار هم 5/9 متر

به علت وجود ویلچر

 

21. حداقل ارتفاع لازم جهت ایست پارکینگ معلول 40/2 متر است (به علت مانور ویلچر)

22. در پلاکهایی که پیلوت و زیر زمین تواماً احداث می شود احداث شیب مثبت (معکوس) جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز 90 سانتی متر بلامانع است (طبق بند یک صورتجلسه 200 کمیسیون ماده پنج و بخشنامه 10232/10 مورخ 15/4/67 )

23. شیب هایی که جهت دسترسی معلولین به طبقات و یا پارکینگ، طراحی می شوند دارای شرایط و ویژگیهای متفاوتی است از جمله اینکه حداکثر درصد شیب 8% و حداکثر طول آن 8 متر از 8 متر به بعد شیب باید به 5% تقلیل یابد و تا طول 10 متر بلامانع است.

حداقل عرض آن 20/1 متر و در شیبهای قوسی 40/1 متر است. در طول بعد از 5 متر باید ایستگاه استراحت داشته باشد و . . . که در مبحث ضوابط معلولین مفصلاً صحبت خواهد شد.

24. در مجتمع های مسکونی بیش از 20 واحد، باید 5% پارکینگها به پارکینگ معلولین اختصاص یابد.

25. با توجه به اهمیت حفظ فضای سبز و درختان موجود، گزارش کلیه درختان موجود در حاشیه معابر و یا داخل ملک با تعیین محل دقیق آنها، ضروری است تا مهندس کنترل نقشه هنگام تصویب نقشه ساختانی آنرا مدنظر قرار دهد تا ورود اتومبیل و یا احداث شیب، مستلزم قطع درختان نشود (7976/811 مورخ 14/8/80)

26. شیب پیش بینی شده در فضای باز جهت دسترسی به پارکینگ جزء زیربنا و تراکم منظور نمی گردد.

27. زیرزمین و پیلوتی که جهت تامین پارکینگ احداث می گردند، جزء زیربنا محاسبه ولی جزء تراکم منظور نمی گردند.

28. چنانچه در محاسبه تعداد پارکینگ مورد نیاز، عدد اعشاری بدست آید جهت تامین پارکینگ به عدد صحیح بعدی گرد می شود، ولی اگر قابلیت تامین پارکینگ وجود نداشته باشد در محاسبه عوارض کسری پارکینگ، همان عدد اعشاری بدست آمده ملاک عمل می باشد.

29. از آنجا که طبق مصوبه دویست و پنجاه و چهارمین جلسه شوارای اسلامی شهر تهران و به جهت تشویق سازندگان بنا به تامین پارکینگ هر چه بیشتر در ملک، تامین پارکینگ های اضافی مورد قبول قرار گرفته و مشمول عوارض زیربنا نمی شوند بنابراین مامور بازدید موظف است کلیه پارکینگ هایی را که طبق استاندارد، تامین می باشند اعلام نماید.

حوزه بندی پارکینگ:

شهر تهران از جهت تعیین پارکینگ لازم جهت ساختمانهای مسکونی و خدماتی به سه حوزه 1-2-3 تقسیم بندی شده که ضوابط تامین پارکینگ در این حوزه ها به شرح ذیل است:

لازم به ذکر است جهت سایر کاربردها ( تجاری-اداری-رستوران و...) تعداد پارکینگ لازم در هر سه حوزه مساوی بوده و در جدول پیوست بخشنامه پارکینگ به تفکیک ذکر گردیده است.

الف) ملک کلاً به صورت یک واحد مسکونی باشد ( در هر سه حوزه پارکینگ):

                        نیازی به احداث پارکینگ  نمی باشد                           150 m²>سطح نا خالص طبقات + زیر زمین(1        

      یک واحد پارکینگ مورد نیاز است                       200 m²>سطح نا خالص طبقات ≥150 m² (2

                                                     دو واحد پارکینگ مورد نیاز است                                  200 m²≤سطح نا خالص طبقات (3                       

ب) ملک دارای بیش از یک واحد مسکونی باشد:

مساحت خالص آپارتمانm2 حوزه	S<100	100≤S<200	S≥200
حوزه یک	یک واحد	یک واحد	یک و نیم واحد
حوزه 2 و 3	1-       بنا در حد تراکم مجاز باشد:نیم واحد 2-      بنا مازاد تراکم مجاز باشد:یک واحد	یک واحد	یک و نیم واحد

فضاهای پارکینگ (به واحد)			درصد سطح طبقات	نوع استفاده	ردیف
حوزه سه	حوزه دو	حوزه یک
3	3	3	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	تجاری*	1
2	2	2	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	اداری**	2
یک چهارم	2	3	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	مرکز اجتماعات	3
یک بیستم	یک دهم	یک پنجم	برای هر اتاق	هتـــل	4
یک دوازدهم	یک هشتم	یک چهارم	برای هر تختخواب	بیمارستان	5
2	2	2	برای هر صد متر مربع ازسطح دفتر	کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها	6
یک دوم	یک دوم	یک دوم	برای هر صد متر مربع ازسطح کارخانه	کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها	7
یک دهم	یک چهارم	یک دوم	برای هرمعلم وناظم ومدیر	مدارس	8
یک چهلم	یک دهم	یک دهم	برای هر صندلی	سینما وتاَتر	9
1	1	1	برای هرمعلم وناظم ومدیر	مدارس عالی وهنرستان	10
1	1	1	برای هراستاد	دانشگاهها	11
یک صدم	یک صدم	یک صدم	برای هرشاگرد	دانشگاهها	12
یک چهارم	یک دوم	1	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	تاَسسیسات تفریحی	13
یک دهم	یک ششم	یک سوم	به ازاء هر نمره خصوصی	گرمابه ها	14
یک دهم	یک دهم	یک دهم	برای هر اتاق خواب(15مترمربع)	خوابگاههای دانشجویی و پانسیونها	15
یک چهارم	یک دوم	1	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	ورزشی وتاَسیسات تفریحی	16
یک دوم	یک دوم	یک دوم	هرواحد آپارتمان با مساحت خالص تا متراژ یکصد مترمربع	هتل آپارتمان***	17
1	1	1	هرواحد آپارتمان با مساحت خالص100مترمربع وبیشتر	هتل آپارتمان****	18
یک دوم	1	2	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	درمانگاه	19
5	5	5	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	رستوران- تالاز – اغذیه فروشی و . . .	20
-	-	-	-	مساجد ومعابدرسمی	21

صورتجلسه شماره 4 مورخه 8/2/84 شورای معاونین شهرسازی ومعماری مناطق

 ب) جدول معیارهای پارکینگ ماشین برای استفاده های غیر مسکونی

موارد عدم امکان تامین پارکینگ از نظر فنی و نحوه برخورد شهرداری:

چنانچه یکی از شرایط شش گانه ذیل مانع تامین پارکینگ به لحاظ فنی باشد، شهرداری می تواند به منظور احداث پارکینگ های عمومی، عوارض پارکینگ مورد نیاز را اخذ نماید:

1-     اگر ملک در بر گذرهای سریع السیر به عرض 45 متری و یا بیشتر قرار گرفته و به هیچ گذر ماشین روی دیگری دسترسی نداشته باشد.

2-    اگر ملک در فاصله یکصد متری تقاطع خیابانهای 20 متری و بالاتر قرار گرفته باشد.

3- اگر ملک در گذری قرار گرفته باشد که حتی پس از رعایت اصلاحی، عرض گذر کمتر از 6 متر شود.

4-  اگر ملک در بر گذری قرار گرفته باشد که به علت شیب بسیار زیاد گذر امکان تامین پارکینگ نباشد.(مثل گذرهای پله ای)

5-  چنانچه درختان کهنسال، قطور و یا ارزشمندی که شهرداری اجازه قطع آنها را نمی دهد، در مسیر تامین پارکینگ قرار گرفته باشند(چه در گذر و چه داخل ملک).

6-  وضع و شکل زمین طوری باشد که قابلیت تامین پارکینگ را در هیچ طبقه ای اعم از پیلوت و یا زیرزمین نداشته باشد(مثل زمین هایی که بر آنها کمتر از 3 متر باشد)